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3月28日，龙湖集团（00960.HK）召开2024年度功绩沟通会，董事会主(zhu)席陈序平、首席财政官(guan)赵轶、地产航道总裁张旭忠等(deng)列席会议。
会上，谈及(ji)去库(ku)存，龙湖集团介绍没有会为了卖(mai)一套(tao)屋子(zi)悍然掉臂地压低价格；对(dui)付拿地，龙湖集团的态度则是，把平安稳(wen)健放在首位，择(ze)机猎取新(xin)土地。对(dui)付外(wai)界存眷较多的偿债(zhai)成绩，龙湖集团今年仍将连续提前偿还债(zhai)务、优化债(zhai)务结构。
没有会为卖(mai)房悍然掉臂地压低价格
2024年，龙湖集团完成业务收入1274.7亿元(yuan)。其(qi)中，开发业务完成业务收入1007.7亿元(yuan)；运营及(ji)办(ban)事业务收入为267.1亿元(yuan)，占总收入的20.95%。
2024年没有含税房钱收入为135.2亿元(yuan)，同比增进4.5%。具体来看，贸易投资(zi)业务房钱收入同比增进7%至(zhi)109.8亿元(yuan)，期末出租率97%。
期内，龙湖集团新(xin)增运营11座天街。截至(zhi)2024年，龙湖集团累计开业运营商场89座（分期项目归并后商场个数），覆盖天下23座乡村，运营总建面为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米）。
龙湖集团资(zi)管旗舰品牌“龙智资(zi)管”，涵盖长租公寓、办(ban)事式公寓、产业办(ban)公、活气街区、妇儿病院(yuan)及(ji)康健养老(lao)六大业务单(dan)位，整年贡献收入31.8亿元(yuan)。其(qi)中，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源，整体出租率为95.3%，房钱收入26.5亿元(yuan)，同比增进4%。
以物(wu)业经管、智慧营造为主(zhu)的办(ban)事业务板块没有含税收入为131.9亿元(yuan)，同比增进10.4%。毛利率为31.4%，较上年增进0.4%。
利润方面，期内，龙湖集团的股(gu)东应(ying)占溢利104.0亿元(yuan)，剔除平正值变动等(deng)影响(xiang)后的股(gu)东应(ying)占焦点溢利达69.7亿元(yuan)；毛利204.1亿元(yuan)，毛利率为16.0%；焦点税后利润率为6.4%，焦点权益后利润率为5.5%。
对(dui)付房企(qi)纷纭大额计提存货减(jian)值准备，龙湖集团怎样应(ying)对(dui)？赵轶介绍，减(jian)值拨备是售价跟本钱的干系比拟，因龙湖集团在拿地阶段(duan)对(dui)售价预(yu)设相比拟较保守，土储本钱绝对(dui)没有高(gao)。
赵轶介绍，龙湖集团在现金流经管上比较有主(zhu)动权，在销售上可以凭据市场价格随行就市，没有会为了卖(mai)一套(tao)屋子(zi)悍然掉臂地压低价格。龙湖集团对(dui)付存货的去化比较存眷，客岁(sui)也在没有断去化存货，由存货去化发生的吃亏当(dang)年就消化了。
今年存在较多的机遇窗口，择(ze)机猎取新(xin)土地
期内，龙湖集团完成地产开发合同销售1011.2亿元(yuan)，销售回款(kuan)率超100%，年内首开项目平均去化率近80%。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及(ji)华中区域销售金额在选集团占比离别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及(ji)9.5%。
客岁(sui)四序度市场涌现了异(yi)常显着的回暖，天下销售总额是2.8万亿元(yuan)，比三季度提升了28%，比2023年四序度也略有提升。今年前两个月天下商品房的销售总额是1.03万亿元(yuan)，比客岁(sui)微跌，或者说(shuo)基础持平。
张旭忠同时(shi)表示， 3月份全部市场涌现了分化景象：一线乡村和杭(hang)州、成都等(deng)强二线乡村市场连结热(re)度，其(qi)他(ta)的二三线乡村热(re)度有所下降。整年来看，我们预(yu)判2025年市场整体下降的空间有限(xian)，然则没有同乡村、没有同板块之间的分化会加剧，后续市场照样会依赖于(yu)全部政策的变更和市场预(yu)期的变更，存在一些没有确定性(xing)。
张旭忠同时(shi)表示，在这种市场环境下，今年照样存在较多的机遇窗口，今年龙湖集团的可售货源整年凌驾(jia)1600亿元(yuan)，相比拟较充(chong)裕。今年，公司会把所有项目进行分类经管，成立一些专职团队对(dui)包(bao)括(kuo)商办(ban)、车位、现房等(deng)在内的项目进行精细化的经管，能(neng)够(gou)促进疾速去化。
土地贮备方面，2024年，龙湖集团于(yu)北京、上海、浙江杭(hang)州、四川成都等(deng)地得(de)到9幅(fu)土地，新(xin)增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至(zhi)2024岁(sui)尾，龙湖集团的土地贮备约3312万平方米，权益面积为2426万平方米。
张旭忠介绍，公司一直把平安稳(wen)健放在首位，投资(zi)方面服从投资(zi)规律和刻度。客岁(sui)公司在天下拿了9幅(fu)地，基础上都是处于(yu)北京、上海、杭(hang)州、苏州、西安、成都等(deng)焦点的高(gao)能(neng)级乡村，这与公司一贯的投资(zi)计谋相符。在今年一季度，公司还在上海、苏州猎取了两幅(fu)优良土地，接(jie)下来在保证偿债(zhai)的平安性(xing)条件下，公司会择(ze)机猎取新(xin)土地，并凭据市场变更进行弹性(xing)地供货。
提前做好准备，偿还7、8月到期债(zhai)务
欠债(zhai)方面，截至(zhi)2024岁(sui)尾，龙湖集团的净欠债(zhai)率（欠债(zhai)净额除以权益总额）为51.7%；综合借贷总额为1763.2亿元(yuan)，同比下降8.5%，平均融资(zi)本钱为年利率4.0%；平均合同借贷年期为10.27年。
2024年，龙湖集团归还境内公开债(zhai)117亿元(yuan)，提前兑付CMBS 72亿元(yuan)人民币，分批次全部提前偿还于(yu)2025年1月到期的94.5亿港元(yuan)银团存款(kuan)。
龙湖集团介绍，在2025年一季度，龙湖兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债(zhai)券，年内龙湖累计兑付公司债(zhai)近65亿元(yuan)。至(zhi)2026岁(sui)尾，龙湖集团无境外(wai)公开债(zhai)券到期，供应(ying)链ABS、商票等(deng)均已清(qing)零。
2024年，龙湖集团整年谋划(hua)性(xing)物(wu)业存款(kuan)净增299亿元(yuan)；期末，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至(zhi)10.27年，平均融资(zi)本钱为4.00%，同比下降24个基点。
陈序平介绍，2025年是龙湖债(zhai)务结构转换的最后一年，也是最关键的一年，一季度已经偿还65亿元(yuan)的信用债(zhai)，这部分资(zi)金实在在客岁(sui)12月尾就已提前筹(chou)齐(qi)，放在偿债(zhai)专户。未来在7、8月份，另有30多亿元(yuan)信用债(zhai)到期，公司的偿债(zhai)专户已经从现在最先存钱了，提前做好准备。
赵轶介绍，2025年，公司做了有序的偿债(zhai)铺排。截至(zhi)目前，一季度到期的65亿元(yuan)国内信用债(zhai)已经提前归还完毕。今年待归还的公开债(zhai)务有三类：一是5月及(ji)7、8月的36亿元(yuan)国内信用债(zhai)，会在4-6月份提前准备好偿还资(zi)金。二是岁(sui)尾到期的85亿元(yuan)外(wai)洋银团，会从三季度最先，有序逐月地归还。三是中债(zhai)包(bao)管债(zhai)券，今年到期35亿元(yuan)，一笔是8月份，一笔是11月份，这个债(zhai)务是有资(zi)产抵押的，是以公司会用谋划(hua)性(xing)物(wu)业贷把它置换出来。
赵轶介绍，谋划(hua)性(xing)物(wu)业今年估计新(xin)增100亿元(yuan)以上，全部谋划(hua)性(xing)物(wu)业贷有机遇在岁(sui)尾达到接(jie)近900亿元(yuan)的规模。境内债(zhai)券还剩约13亿美圆，这是一个长债(zhai)，在2027年以后到期。到2025年岁(sui)尾，集团整体债(zhai)务会进一步(bu)下降，达到1400亿元(yuan)左右。
“焦点资(zi)产一个都没有动“
陈序平介绍，这几年房地产行业的调整出人意表，龙湖集团最早在2022年最先主(zhu)动作出一些调整，当(dang)时(shi)很多大型民营房企(qi)还没有爆雷。2022年一季度，龙湖集团就提出要(yao)去做乡村的聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主(zhu)动地做一些收缩、出清(qing)、整合，来提升全部构造效率。
陈序平称，更紧张的是提前踩刹车，提前降欠债(zhai)、提前收缩，以是当(dang)这个债(zhai)务高(gao)峰来的时(shi)间，龙湖集团的领取才会从容。
对(dui)付调整的原因，陈序平泄漏，在2022年中，我们洞察(cha)到全部国内信用债(zhai)市场，涌现了对(dui)民营房企(qi)阶段(duan)性(xing)关闭的可能(neng)，当(dang)时(shi)公司做压力测(ce)试时(shi)，就做好没有再新(xin)发信用债(zhai)的准备，并提出以谋划(hua)性(xing)现金流为正去压降有息欠债(zhai)，去倒逼业务发展。同时(shi)，因为谋划(hua)性(xing)现金流为正，可能(neng)也会克制一些投资(zi)性(xing)冲动、一些规模上的冲动。
陈序平表示，到了2023年，我们发现若是仅仅这样做，可能(neng)也没有敷。我们有大批的谋划(hua)性(xing)资(zi)产，比如(ru)：天街、冠寓，在当(dang)时(shi)并没有把这些项目标(biao)融资(zi)效率做起来。所幸2024年1月尾，谋划(hua)性(xing)物(wu)业贷新(xin)政落地，我们在2024年做了接(jie)近300亿元(yuan)的谋划(hua)性(xing)物(wu)业贷增量，同时(shi)因为贸易项目也没有断在新(xin)开，我们整体谋划(hua)性(xing)物(wu)业贷规模离开773亿元(yuan)，可以用来置换集团信用融资(zi)。
谈及(ji)发展，陈序平表示，这几年龙湖集团没有被动地因为偿债(zhai)甩卖(mai)焦点资(zi)产，在这一轮偿债(zhai)周(zhou)期下，我们的焦点资(zi)产一个都没有动，天街一个都没有出售，包(bao)括(kuo)长租公寓在内的资(zi)管航道还在发展，还在猎取新(xin)项目，物(wu)业没有去做低估值的IPO稀(xi)释权益，在集团层面也没有低价去配股(gu)融资(zi)。
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